【日中サービス支援型vs包括型】グループホームの建築費・利回り・収益モデルを徹底比較

「所有している土地に建てるなら、包括型と日中サービス支援型のどちらが良いのか？」
「建築費や利回り、月々の賃料収入の違いを具体的に比較したい」

姫路・播磨エリアで障がい者グループホームによる土地活用をご検討される際、必ず比較検討されるのが「包括型」と「日中サービス支援型」の2つの運営形態です。
必要な敷地面積や初期投資額が異なるだけでなく、事業収支や利回りにも大きな違いがあります。本記事では、兵庫福祉施設建築NAVI（坂上建設）が、実際の事業モデルをもとに両者の特徴と収益性を徹底比較します。

1. 「包括型」と「日中サービス支援型」の基本的な違い

障がい者グループホームは、利用者の障がい支援区分や日中の過ごし方によっていくつかの類型に分かれます。土地活用として主に検討されるのは以下の2タイプです。

包括型（介護サービス包括型）

主に軽度〜中度の障がいをお持ちの方が利用する標準的な形態です。昼間は就労支援事業所や一般企業へ出勤し、朝・夕・夜間をホームで過ごします。定員は4〜10名程度が多く、住宅街に馴染みやすい規模感です。

日中サービス支援型（日中サ型）

中度〜重度（区分4〜6など）の障がいをお持ちの方を対象に、24時間365日常駐体制で支援を行う施設です。定員20名（10名×2ユニット）規模が基本となり、施設内ですべての生活が完結できる設備が求められます。

2. 【徹底比較】必要坪数・投資額・表面利回りの違い

土地の広さやオーナー様のご予算・投資方針によって最適な選択肢が分かれます。以下の表は、実際の標準的な事業モデルに基づいた比較データです。

比較項目	包括型グループホーム	日中サービス支援型グループホーム
必要敷地面積	100坪〜 150坪	200坪〜 300坪
建物延床面積	約70坪	約140坪
想定投資額（建築費等）	約6,500万円	約1億4,000万円
想定表面利回り	約 9.2% 〜	約 10.7% 〜（月額賃料目安：125万〜130万円）
契約・借上期間	25年以上（一括借上）	25年以上（一括借上）
適した立地環境	閑静な住宅街、通勤利便性のある場所	郊外幹線道路沿い、市街化調整区域、広大地

※上記数値は計画条件や立地等によって変動します。詳細な個別収支試算はお気軽にお問い合わせください。

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3. あなたの土地にはどちらが最適？3つの判断基準

土地オーナー様が「包括型」か「日中サービス支援型」かを決定する際のポイントは次の3点です。

① 敷地面積（100坪台か、200坪以上か）
100〜150坪の一般的な住宅地であれば「包括型」が収まりやすく、駐車場や送迎車両のスペースも確保しやすい設計になります。200坪以上の広大な土地や農地であれば、スケールメリットを活かした「日中サービス支援型」が有力候補となります。

② 投資予算と求める賃料収入の規模
初期投資を6,000万円台に抑えて着実に運用したい場合は「包括型」、借入余力があり月額120万円以上の安定賃料収入と二桁利回り（10%超）を狙いたい場合は「日中サービス支援型」が適しています。

③ 用途地域と市街化調整区域の法規条件
市街化調整区域の場合、自治体の開発審査会基準や特例要件によって、建てられる建物の規模やユニット数に制限が設けられるケースがあります。事前の自治体協議が不可欠です。

4. なぜ坂上建設は「日中サ型」の設計・建築に強いのか？

日中サービス支援型は、一般のグループホームに比べて「夜間対応」「医療連携」「重度対応設備（特殊浴槽、車椅子動線）」など、高度な施設基準が求められます。一般的な建築会社では設計ミスや申請トラブルが起きやすい類型です。

当社「兵庫福祉施設建築NAVI（坂上建設）」は、姫路市東山にて重度障がい者グループホーム『greenしらはま』を自社運営しています。
現場のスタッフ動線、介護負担を減らす設備配置、加算取得を見据えた間取り設計を実体験として熟知しているため、事業運営者が長期にわたって安心して借り上げ続けられる建物を提案可能です。

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